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杭州将增70万平方米商业面积商场酝酿二次跨街

    人民网浙江视窗07月24日讯昨天下午4点多，杭州大厦对面的华贸鞋城正是打烊时，大部分摊位都拉下了铺门，10多位刚走出鞋城的顾客，一脸的意犹未尽。

    “听说9月20多号计划要搬去九堡那边。”在蓝鸟铺子前，不愿透露姓名的营业员正在做打烊的最后工作。做男鞋批发的Plover经理陈晓乐说，搬过去后，他还继续做男鞋。

    那么这地方以后会做什么呢？在街对面的杭州大厦的办公室里，一些图纸告诉人们，在明年春节前后，这里将会在一阵紧锣密鼓的装修后重新亮相，它的新身份将是杭州大厦购物中心C楼。

    1998年，银泰的进入在杭城掀起第一波“跨街”热潮，杭州大厦在1998年兼并新天龙，百大南北楼成功对接，解百也从老楼延伸至新世纪，事隔10年，杭州商场正在酝酿第二波更大规模的“跨街”行动，并为我们的消费生活奉献更多新鲜的生活方式。

    PART01：3大商场的“二次跨街”计划

    “未来，一道连廊会将百大南楼和银泰连接一起，通过连廊，可以直接从百大南楼走到银泰商场。目前方案已上报有关部门，一旦得到批准，建设周期只需半年时间。”银泰正在为连廊项目忙活的负责人曹亮说。

    银泰对连廊的设计早在进行之中，根据设计，这个连廊共有4层，从2楼一直到5楼。连廊长度为20米，宽度为40米，连廊一层面积就达到800平方米。在曹亮看来，这个连廊对银泰和百大融合的进程好处非常明显。现在，如果顾客逛完银泰想去逛百大，不得不从两家商场的大门进出，这会让部分顾客感觉麻烦；连廊建成后，顾客就可以直接从银泰三楼走到百大三楼，非常方便。

    银泰准备跨过耶苏堂弄联通百大之时，大牌排队等待进入、求面积若渴的杭州大厦也悄悄跨过环城北路，据介绍，其与华贸鞋城签约，距离杭州大厦B座200米左右的现华贸1至5楼都将成为杭州大厦的C楼范围，这样杭州大厦将新增3万多平方米营业面积。目前，相关的设计规划已报有关部门审批。

    而在延安路南段，拥有湖滨商圈绝对话语权的解百也没闲着。“解百对街对面的元华很感兴趣。”商场相关负责人说。据称，双方已洽谈了好几个月。如果拿下，现有的天桥就能相连。

    值得注意的是，这些商场的跨街行动并不止这些。比如杭州大厦的规划中，武林广场的地下商城、华贸鞋城旁边的坤和物业都是其规划中的方向。除了跨到百大，未来的银泰武林店还有一个新主体。去年底，银泰百货拿下了标力大厦东面下城区招商中心原址地块，将建一幢地下地上7~9层、2万平方米的东楼，主做一些辅营业种，对现有银泰武林总店进行补充。

    PART02：未来3年杭州将新增70万M2商业面积

    “现在的面积太小了，许多品牌进不来，一些进来的品牌也放不开做。跨街最主要是做大的需要。”尽管采访中，几家商场的负责人都有如此说辞，但放在整个杭州商业环境中看，跨街更是一种外界压力使然。

    因为未来3年，杭州商业将出现大批大家伙。城东仅钱江新城，有23万平方米的华润万象城、至少10万平方米的来福士广场，城中，有3万平方米的武林广场地下商城、10万平方米的西湖文化广场，城西，三墩银泰中心将达10万平方米……热心于商业研究的EX衣之家副总经理连杰作了统计，未来3年，杭州将新增70万平方米的商业面积。

    而现有的大商场中，除了新开的银泰西湖店，其他没有一家是十万(M2)级的。“零售业是讲规模的，因为有规模才有发展的空间。”在杭州打拼多年的台湾百货职业经理人王德金说。十年前，商场面积3万多平方米的银泰下水时，杭州大商场的面积普遍在2万平方米左右，当时杭州大厦先动手，把新天龙收入囊中，把A楼向前推了几十米，面积一下子扩大了许多，引进了雅诗兰黛、倩碧等一大批名牌，确立了化妆品的霸主地位。百大因为有了南楼，黄金和家电才有机会放开手脚做。解百因为有新世纪，才有可能做10个楼面的流行服饰。而当时另一家商场，原计划也要架座天桥把对面的商场吃下来，但因种种原因未实现，在之后的竞争中，规模小成为其重要的软胁。

    “杭州一直是国内百货业比较特殊的地方，很多外来的百货体系迟迟没进来，有些进来了还退出，比如连卡佛等。这是由于本土百货的强势力量给潜在进入者设置了障碍，但随着大体量且在其他城市运作较成功的shopping mall进杭州，本土百货压力会增大。”连杰说，“大家都在扩张，你不扩张，就有被别人替代的危险。”

    “必须在那些大家伙开出来前把自己扩大。”这是采访中几家商场的共识。据介绍，二次跨街后，杭州大厦面积将达9万平方米左右；银泰武林店将达9万多平方米，解百若如愿拿下元华，面积也将达7万平方米。

    PART03：跨街带来新鲜体验

    据统计，目前杭州商场面积已达30万平方米左右，加上未来新增的，可能达100万平方米。毫无疑问，竞争将日趋激烈，但无论是现在的还是新增的，这么大的商场空间将带来什么样的新鲜体验呢？

    A、商场族群出现

    你能在杭州大厦买到时尚大牌，

    也能买到时尚小菜

    “商业面积增加了，但这些空缺的位置并不是说简单地将原有品牌搬来就可以了。每幢楼都有自己的定位。”银泰相关负责人表示对百大经营的调整其实早已进行。“百大会部分做强优势业种，比如黄金珠宝商场将会引进一些高端黄金珠宝品牌，家电商场也将向时尚生活化发展，旅游和特色产品也会继续。而银泰也会作进一步的提升。”

    “C楼定位更年轻，目标客户群将比B楼大约下降5岁。”杭州大厦相关负责人表示，“目前招商大约完成了七八成，品牌上也以年轻风格的为主，正在接触的品牌包括MIU MIU、杰尼亚休闲系列、ARMANI COLLEZIONI系列、Chloe及Marc Jacobs等一些欧美设计师品牌，以品牌店形式布局，1至4楼约有100个店，最大的店将有200多平方米。与A楼不同，C楼将会在5楼开设城市生活超市，会针对时尚青年推出一些高品质的时尚生鲜，比如说牛肉等。

    据业内人士透露，解百若拿下元华后，也会做更年轻的百货。

    无论是银泰武林总店的南、北、东、中各楼，还是杭州大厦的ABC楼，都将形成自己的商场集群，但以百货为核心向外延伸，每一幢楼又都各具个性。而万象城等大家伙可能不同，它们会是一种shopping mall的形式，可能会是一种大超市、商场、时尚餐饮店等几种业态的集合体。这两种物业会在未来PK。

    B、主力客群多元

    也许你只逛这幢楼，他只逛那幢楼

    “逛杭州大厦的消费者不逛银泰”这句曾经让杭州一知名商界人士引以为豪的话实际上反映的是两家商场成功的区分定位——一指向高端精品，另一个旨在年轻时尚。“但今后很有可能的一个变化是杭州大厦几座楼之间也会划分出不同的固定消费群，有些人就逛A楼，有些人就逛C楼，在同一家商场将出现几种年龄层和喜好的消费群体并存。有点像今年夏天的商场促销，满就减、满就送、打折、送积分同时使用，结果把促销面做大了。”杭州商界人士预测，这很有可能在新一轮调整后的杭州商场出现。因为“杭州市场平方效益已远远高于国内平均水平。商场需要通过规模化经营来扩大目标客群”。

    C、供应商话语权增大

    消费者能得好处

    杭州的大商场数量少，因而许多供应商在面对商场时处于劣势，话语权不够。“但在商场数量增加后，供应商和商场在话语权上会有所变化。”有关人士分析，“因为布点的增多，供应商的运行成本费率会降低一些，但另一方面，商场的品牌同质化也会加重，从而竞争更激烈，这对消费者还是有好处的。”

    专家观点

    杭州在走百货MALL之路

    连杰(EX衣之家副总经理)：

    业内人认为，作为零售业的4个特征业态，Shopping Mall、百货商店、专业市场以及商业街同时存在。在国际上正值鼎盛年华的是shopping mall，百货属于衰退期，但在中国，Shopping Mall虽上升较快，但未来的很长一段时间内，百货依然是主旋律，杭州也不例外。不过聪明的百货人已意识到国际上的这种变化，开始提前改变自己。跨街扩张，拼命拿网点，提升品牌……杭州百货的这一段时间剧烈的格局变动就是适应形势发展的必然举动。

    目前百货业像是在一个从传统百货向shopping mall过渡的中间时期。又或者说，可以称之为百货mall，它们开始聚集一些非百货业态，北京的新光天地就是一个成功的例子。杭州百货也会加大KTV娱乐、超市、餐饮等的份额，向mall式的精品百货发展。

    百货扩张是非此即彼的斗争

    李凯洛(中国时尚产业经济研究专家)：

    打个有趣的比方：为什么麦当劳有时会隔几十米就开一家，密集布点，并不是因为它必须开那么多店，而是它不开，对手就会来开。资源有限的情况下，谁争夺到了就是对对手的打击。百货也是一样。不少百货业在发展到高位时都会选择推另一个形态，就是不想丢弃市场。在日本，有一家很有名的百货叫101，它在一个商圈前后不到100米的距离连开2个百货店，但一个是老店，比如传统型百货，另一家是定位年轻时尚的新店。开得那么近，其目的就想通吃。杭州大厦也是如此，它的精品做得非常成功，但很多品牌在后面排队，如果不引进就会被其他对手夺去，这就是扩张的必然。

    自从代表综合化的shopping mall在国内出现后，业内预测下一个将会出现的是深度专业化及专业化集成的业态。比如主题百货，美国就有专卖鞋的百货店。但对中国百货，先做大规模和抢占份额打击对手，后做小，会是个发展趋势。其实就拿杭州大厦为例，扩张面积看似做大，但对于门类来说，其实是在做精。

    来源：钱江晚报作者：曹婷婷莫利萍许春初

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