紅磚廠房、寫著“工業學大慶”的老煙囪、斑駁的水塔與管道……步入嘉興桐鄉市烏鎮鎮北大街河東55號，時光的粗粝感扑面而來，仿佛一秒穿越回那個熱火朝天的大生產年代。

　　再往裡走，畫風一轉——老廠房裡藏著咖啡吧和音樂劇海報牆，舊車間變成了先鋒劇場和藝術空間，工業風的硬朗線條裡，糅進了文藝和鬆弛。

　　這裡是“烏鎮·有戲FUN”，一個集商業、文娛、休閑於一體的綜合體，也是出片無數的桐鄉市婚姻登記服務中心。誰能想到，這片充滿活力的文旅街區，前身竟是倒閉了40多年的烏鎮啤酒廠。

　　一場“重生”，恰是嘉興施展“土地魔術”的生動縮影。

　　作為自然資源部第二批全域低效用地再開發試點城市，嘉興以“從存量中挖增量、從低效中找高效”為核心，打破土地粗放利用瓶頸，盤活閑置資源、重塑產業格局。2025年，全市累計盤活存量建設用地16415畝，完成低效用地再開發7053畝，目標完成率高達196%，實現從單點整治到全域提質的跨越式突破。

　　廢棄啤酒廠的“文藝復興”

　　烏鎮啤酒廠誕生於1956年，是小鎮最早的國營企業之一，也是桐鄉境內最老的三大工業企業之一。1983年，因經營不善，啤酒廠黯然關門。此后近40年，廠房閑置、設施破敗、雜草叢生，不僅影響古鎮風貌，更讓周邊居民的生活蒙上了一層“工業鏽跡”。

　　轉機出現在2020年。桐鄉市看中這塊“沉睡”的寶地——緊鄰烏鎮西柵景區、三面環水、地塊方正、區位價值極佳。一場“退二進三”的空間變革由此啟動。

　　桐鄉市自然資源和規劃局相關負責人介紹，政府首先收回國有土地使用權，依據國土空間規劃將工業用地調整為商服用地，重新挂牌出讓。該地塊最終由烏鎮鎮屬國有企業競得，宗地面積45343.79平方米，並明確產權100%不可分割，10年內不得整體轉讓——這一制度設計，從源頭上避免了“二次低效”。

　　改造中，設計師沒有大拆大建，而是因地制宜保留水塔、煙囪、倉庫等時代標識，以老廠房主體為框架，保留混凝土、紅磚等工業特色，同時融入現代水系景觀與多層次綠化。消防、環保等標准則嚴格按照商業規范升級，確保安全合規。

　　2022年，“烏鎮·有戲FUN”正式對外開放。3.4萬平方米的工業風文旅藝術街區，引入聚橙集團旗下旅游文化發展公司運營，打造集劇場演藝空間、音樂劇制作和創意共享空間、藝術培訓及生活配套、“主題餐飲+零售”於一體的多元業態。2024年8月，桐鄉市婚姻登記服務中心也落戶於此，探索“婚登+文化+旅游”深度融合，讓工業遺產新地標與現代功能無縫銜接。

　　如今，這裡不僅成為輻射滬蘇浙年輕群體的文化消費新地標，還引進了國際知名IP音樂劇，打造沉浸式街景戲劇，形成集創、排、演、賽、游於一體的文化共創空間，帶動烏鎮文旅產業高質量發展。“烏鎮·有戲FUN”還獲評首屆浙江省最美公共文化空間——跨界文化空間。一座廢棄老廠，“釀”出了文旅高質量發展的“新酒”。

　　老服裝廠的“產業進化論”

　　如果說烏鎮啤酒廠的蛻變是“用途轉換”的典范，那麼平湖新倉的實踐則展示了另一條路徑——如何讓粗放低效的工業用地“長”出高效益。

　　浙江亞鑫實業股份有限公司，是平湖市第一家民營企業，主營服裝出口加工，高峰期員工超1500人，2005年產值就突破億元。從幾台縫紉機起步到中國民企500強，這家被當地人喚作“一廠”的企業，承載著一代人的奮斗記憶。

　　但時代浪潮無情。隨著市場消費和渠道業態劇變，傳統服裝加工進入艱難重塑期，企業效益連年下滑，畝均稅收一度低於5萬元，綜合績效評價被列為D等——屬於典型的需整治提升的低效工業用地。

　　1989年出生的“廠三代”許盛華，從美國麻省州立大學獲得國際管理和會計雙學位后，曾在深創投、中葉資本等基金公司從事產業投融資工作，成為小有名氣的新銳投資人。2018年，處於事業上升期的他做了一個讓所有人意外的決定——離開上海，回到平湖新倉。

　　“每次回平湖，看到年歲漸長的父輩們仍在廠區忙碌，心中時有不忍。”許盛華坦言，“亞鑫實業已被時代浪潮推到了十字路口。”

　　彼時浙江正全面推進“騰籠換鳥”行動，給了他極大啟發。“雖然我們不騰籠，但依然可以換鳥！”他用大量事實和數據說服股東，成立了平湖遠景環保科技發展有限公司，著手建設平湖新倉新材料和高端裝備制造產業園（嘉創智谷新倉遠景產業園）。

　　粗放型低效用地由此走向高效集約。園區定位新材料、高端智能裝備制造、生物技術等重點產業，目前一、二期總入駐率超65%。園區產值從2021年的1.2億元躍升至2025年的3.6億元。

　　而原先員工縮減至6名的廠區，如今成立了物業管理、公共服務、后勤保障等配套團隊以及研發設計、投融資、企業管理等生產服務團隊，員工隊伍不斷壯大。多位院士、教授先后入駐園區內的領智研究院，並將孵化成果落地在產業化項目上——“低效地”真正變成了“高產田”。

　　四條路徑：嘉興的“土地辯証法”

　　土地的“再生”，本質上是發展邏輯的“換芯”。當“增量擴張”的路徑依賴被斬斷，嘉興的探索實則是一場關於“有限與無限”的哲學博弈。

　　“土地存量不是包袱，而是潛力股。低效用地也不是死棋，而是待解的活局。”嘉興市自然資源和規劃局相關負責人表示，通過功能置換與有機更新，沉睡的資產可以重新煥發公共價值，讓歷史記憶與現代生活相互滋養。只要找准產業方向、把好准入關口，老廠房就能孕育新動能，實現畝均效益的幾何級躍升。

　　低效與否，從來不取決於土地本身，而取決於我們看待土地的眼光與使用的智慧。嘉興有四條路徑值得關注——

　　路徑一：工業上樓，“零土地”技改。嘉興推行“空間換地”戰略，鼓勵企業在不新增用地的前提下提高容積率。對符合條件的工業用地，免收提容涉及的土地價款﹔配套行政辦公及生活服務設施的用地面積佔比上限由7%提高至15%，建筑面積佔比上限提升至30%，充分保障企業研發和生活配套需求。2025年，全市完成64宗、1425畝土地的容積率提升及相應改造。

　　路徑二：用途轉換，適應新市場。嘉興打破單一用地功能局限，合理引導混合利用與用途轉換，在符合規劃、消防和環保等要求下，實施“工改工”“工改商”等聯動改造。積極探索“工業+商業+科創+人才公寓”等混合供地方式，推動用地從單一粗放轉向復合集約。

　　路徑三：協商收回，淘汰落后產能。建立“一企一策”分類處置機制，對需異地搬遷或淘汰的低效項目協商收回土地使用權。2025年，全市累計協商收回土地140宗、4195畝，並對收回地塊實行“騰籠換鳥”，優先用於發展先進制造業與現代服務業。

　　路徑四：空間整合，“小塊”拼成“大塊”。允許邊角地、夾心地、插花地（“三地”）與鄰宗土地合並開發，以協議方式供應。鼓勵園區外工業用地通過“以物業換土地”“以地換地”等方式向園區置換集聚，可“先建設后騰退”。通過空間整合、置換歸宗，讓“碎片”變“整片”，為產業升級和城市發展騰出連片新空間。

　　嘉興的實踐表明：真正的可持續，不是用新土地去覆蓋舊問題，而是讓每一寸已開發的土地，都能在時代的流變中找到新的價值錨點。