日前，中铁建城市开发有限公司在浙江市场连续落子，以联合体形式中标总投资达74.38亿元的台州玉环市城市有机更新中央商务区项目，又与柯桥区政府签订柯西鉴水路TOD未来社区等项目战略合作协议，总投资约210亿元。随着一系列项目的推进落地，铁建城发这一中国铁建在浙江省设立的专业公司，已牢牢地扎根在了浙江大地上。浙江省共11个地市，铁建城发已在其中8座城市布局业务，业务领域涵盖未来社区、片区综合开发、总部基地、轻资产运营等，逐步实现了城市更新与城市运营的全领域覆盖。

“从率先提出未来社区建设开始，浙江省在城市更新的新一轮浪潮中走在了先行先试的前列。中国铁建将城市更新和城市运营领域的专业公司设立于此，正是要在行业创新策源地开拓探索。经过3年多的实践，铁建城发已布局6省15城，合作范围内用地超59960亩，可以说是走好了第一步，未来我们将进一步立足浙江、辐射华东、布局全国，专注城市更新和城市运营业务领域快速迈进。”中国铁建华东区域总部执行总经理，铁建城发党委副书记、总经理马建军说。

立足未来社区，夯实发展基础

打造未来社区，是浙江高质量发展共同富裕示范区的重要抓手，更是满足人民对美好生活向往的空间载体。2019年，浙江启动未来社区建设。2023年，浙江省提出了全域推进未来社区建设。作为最早一批投身未来社区建设的央企之一，铁建城发成立后拿下的首个项目就是浙江省首批省级未来社区项目之一——温州集新未来社区。

集新未来社区是铁建城发的第一个未来社区项目。由于当时未来社区这一概念提出的时间还不长，如何建设未来社区成为其首先需要思考的问题。基于对浙江未来社区的深度理解，铁建城发开创了未来社区品牌——未来视界，创新提出了“5W未来社区价值主张”，从发展主体、在地文化、未来愿景、空间规划和智慧赋能等5个维度构建了“W-LIFE未来社区生态系统”，描绘出“六个一理想生活蓝图”。

建设中的金华未来视界。铁建城发供图

在产品展示方面，铁建城发创新打造了未来社区体验中心，为当时行业率先落地的未来社区展厅之一，引发了行业的学习浪潮。数据显示，截至2022年，该体验中心就接待重要领导及政府单位考察超160次，同行及媒体参观交流338次。而在此后的项目中，未来社区各项探索持续迭代升级——如在金华金义石泄未来社区项目中，未来社区展示升级为In-Joy未来生活体验中心，以立体绿化、空中连廊、时光咖啡吧、花艺手作、小黄龙文创、网红直播间、亲子教培等元素为载体，沉浸式体验未来生活，实现未来社区现场展示的创新迭代。

“目前，温州集新未来社区住宅楼栋已进入室内装修阶段，中小学地块楼栋内工程作业基本完成，商业地块主体结构施工完成，二次结构完成至15层......”温州集新未来社区工程负责人介绍。随着集新未来社区工程推进，同时通过九大场景配套建设，如养老服务中心、菜场等，引入开元名都酒店，将弥补板块配套短板，一个面向未来宜居宜业的全新城市单元即将成为现实。

如今，铁建城发已在浙江布局9大未来社区类项目，“未来视界”品牌在未来社区领域的开拓创新及开发能力不仅获得了政府的认可，也在市场及行业内树立了口碑。温州集新未来视界也入选由浙江省发展改革委、浙江省发展规划研究院联合编写的《未来社区：浙江的理论与实践探索》。打造一个未来社区的成功标杆，不是铁建城发的目标，打造一系列成功的未来社区范本才是。

发力城市更新，聚势快速发展

目光移至丽水城区，灯塔未来社区和绿谷未来社区两座铁建城发未来社区正在如火如荼开展建设。其中，灯塔未来社区也是铁建城发首个投建营一体化模式创新的落地项目，即从一级土地整理开发就介入的片区化模式的未来社区项目。塔吊林立间，一片“山水坊巷+古溪新城”的古今相融未来建筑场景正照着蓝图逐步呈现。

建设中的丽水灯塔未来社区。铁建城发供图

未来社区是浙江省城市更新领域的重要探索，由此出发，铁建城发基于母公司中国铁建的全产业链优势，在城市更新领域形成了一二三级联动、投建营一体化的“铁建方案”。中国铁建的业务广泛，涵盖工程承包、规划设计咨询、投资运营、房地产开发、工业制造、物资物流、绿色环保、产业金融及其他新兴产业。“8+N”产业发展格局的集成优势，使得铁建城发能有效协同全领域业务及全产业链资源，完整地渗透投资、开发、建设、运营整条产业链的各个环节，提供闭环解决方案的同时，解决复杂问题的能力也不断强化。

湖州南太湖新区长东南片未来数字城开发项目效果图。铁建城发供图

丽水项目落地后，铁建城发在浙江又落地了湖州铁公水物流园、湖州南太湖新区长东南片未来数字城开发项目等片区开发项目。同时，基于在浙江省的探索，城市更新领域的“铁建方案”也被复制到了江西、安徽等地，先后以总投资额110.49亿元在江西落地上饶市广信区新区片区综合开发项目，在安徽布局蚌埠市城市更新小蚌埠片区项目。

放眼城市运营，谋划腾飞之策

随着政府对城市管理需求日益精细化以及“放管服”全面深化，在城市更新大力发展过程中，城市运营需求日益显现，城市运营与城市更新更加紧密融合。顺趋势而动，铁建城发瞄准“行业领先的城市运营专业服务商”目标，加快培育产业承接和运营能力，打造特色“运营+”品牌。2023年，铁建城发提出了全新品牌主张“营领城市美好”，正是其基于城市运营战略的全新诠释。

目前，铁建城发已升级专业化的产业运营平台——中铁建城发商业管理公司，从专业部门到公司化运作，城市运营能力稳步提升。铁建城发已构建多元化的城市运营业务体系，一方面从社区、片区、城市三大维度，纵向构建城市公共运营、智慧城市运营、片区综合开发、社区综合运营等城市运营主体业务，另一方面从不同城市运营场景出发，包括办公、商业、产业园、文旅、特色文化街区、长租公寓、旧改等，打磨项目运营管理颗粒度，整合运营合作伙伴，规范各场景业务标准化流程，打造精细化专业运营能力。同时铁建城发依托投资及涉房地产类业务，联动乡村—城市，致力于营造跨区域资源联动的创新模式，为共同富裕、乡村振兴、拉动内需提供实践样板。基于全链条运营思路，铁建城发已从相关行业领军企业引进一批专业运营人才，如华润集团、万科产城、联东U谷等。

由铁建城发负责招商运营的丽水花园邻里中心效果图。铁建城发供图

迄今为止，铁建城发已成功在上海、福建漳州、浙江丽水、江西上饶等多省市落地近30个城市运营项目，涵盖片区产业导入、产业园招商运营、未来社区场景运营、商业综合体招商运营、展览馆运营服务等。

2023年2月，铁建城发协助漳州高新区在杭州召开招商推介会，为其轻资产运营项目漳州高新区南湖“双创”产业园及站前总部经济产业园签订40亿元投资。2023年4月，由铁建城发提供未来社区运营服务的忠义街未来社区顺利迎来省未来社区验收评审组现场验收，未来社区创建成果获得评审组高度肯定。“随着团队能力的不断强化，运营案例的不断丰富，铁建城发已经逐步培养了其从乡村到城市、从基础设施到城市单元联动的‘大运营’能力，并且取得了较好的运营成效。”中铁建城发商管公司负责人表示。

漳州高新区杭州招商推介会。铁建城发供图

城市运营事业是一件需要多方资源协同共进的工程。为此，铁建城发创新搭建和长期运作“未来城市共生联盟”平台，导入多方优质资源进行充分优势互补。目前，铁建城发已经与55家行业领军企业达成战略合作，整合了400余家运营资源，有效开展城市运营的尝试和合作。

未来，铁建城发将以“打造国内领先的未来城市投资运营商”为目标，将城市开发运营业务培育成推动高质量发展的又一新动能，为中国城市更新及运营事业贡献“铁建力量”“铁建智慧”。

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