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【人民普法窗】

“买卖不破租赁”原则有哪些例外?

张帆
2021年07月30日08:23 | 来源:人民网-浙江频道
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房客在租房期间,房屋易主,房屋租赁合同还有效吗?房屋买受人有权要求承租人搬离吗?根据我国《民法典》第725条规定的“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”这就是我们经常听到的“买卖不破租赁”原则。但是,这一原则真的无懈可击吗?

老周是一家烧烤龙虾店店主,原本想着紧张的疫情防控过后能够重新生火赚点小钱,却不料屋漏偏逢连夜雨,这火还没起,店铺就要先搬了。原来,老周的房东因民间借贷纠纷一案被余姚市人民法院强制执行,这家烧烤龙虾店的店面因此被依法拍卖成交。当老周得知要立即腾空搬离时真是哑巴吃黄连有苦说不出,便向执行法官主张自己的租赁合同权利。执法也是普法的过程,执行法官向老周解释,该房东在租赁合同签订之前早已将其名下店铺抵押给了债权人,抵押权实现后,买受人便不受租赁合同的约束,这属于“买卖不破租赁”的例外情形。最后,老周不仅亲身上了一堂法治课,也在执行法官的努力下,在买受人那争取了最大的宽限时间,才得以妥善腾空搬离。

涉及房屋“买卖不破租赁”的例外情形主要有以下两点:一是房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的。先抵后租和依法查封的情况,不适用“买卖不破租赁”原则。

(责编:张帆、康梦琦)

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