房客在租房期間，房屋易主，房屋租賃合同還有效嗎？房屋買受人有權要求承租人搬離嗎？根據我國《民法典》第725條規定的“租賃物在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”這就是我們經常聽到的“買賣不破租賃”原則。但是，這一原則真的無懈可擊嗎？

老周是一家燒烤龍蝦店店主，原本想著緊張的疫情防控過后能夠重新生火賺點小錢，卻不料屋漏偏逢連夜雨，這火還沒起，店鋪就要先搬了。原來，老周的房東因民間借貸糾紛一案被余姚市人民法院強制執行，這家燒烤龍蝦店的店面因此被依法拍賣成交。當老周得知要立即騰空搬離時真是啞巴吃黃連有苦說不出，便向執行法官主張自己的租賃合同權利。執法也是普法的過程，執行法官向老周解釋，該房東在租賃合同簽訂之前早已將其名下店鋪抵押給了債權人，抵押權實現后，買受人便不受租賃合同的約束，這屬於“買賣不破租賃”的例外情形。最后，老周不僅親身上了一堂法治課，也在執行法官的努力下，在買受人那爭取了最大的寬限時間，才得以妥善騰空搬離。

涉及房屋“買賣不破租賃”的例外情形主要有以下兩點：一是房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的﹔二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的。先抵后租和依法查封的情況，不適用“買賣不破租賃”原則。

分享讓更多人看到