浙江：探索代建模式 讓百姓安居更“樂居”

12月13日，在“2020中國房地產創新發展高峰論壇”上，一場主題為《政府投資類項目代建開發的浙江實踐經驗》的演講，總結並分享了浙江省政府投資類項目代建開發的探索歷程，以保障社會安置房建設的政府代建浙江模式再次受到關注。

近年來，為完善政府投資管理體制，破解建設工程領域尤其是政府投資建設項目中存在的建設滯后、低價中標、非法轉包、違規挂靠等“老大難”問題，浙江省充分利用市場化專業技術和管理力量，探索出了政府代建的浙江模式。政府從“運動員”變身“監督員”，將項目建設“作業”交給企業，不僅提高了項目建設效率，也更好地保障了項目品質。

在浙江，越來越多的安置戶住上了媲美商品房的“最美安置房”。

“城中村”改造的杭州樣本

11幢藍白色調、簡潔干淨的高層住宅，充滿現代氣息﹔大面積中心綠地，南北向貫穿整個園區……這裡就是被譽為“杭州最美安置房”的海潮雅園。

五年前，這裡還叫“望江門直街”，集市繁華、鄰裡融洽，但街巷破舊低窪、逼仄幽深，泥牆黛瓦住房大多脫胎農舍，是“老杭州”口中“南宋城門內的老街區”。

與其他待拆“城中村”一樣，這裡街道擁擠、人員雜亂、環境堪憂。“有一些家庭，在二三十平的房子裡擠住著五六口人，房間潮濕陰暗，空氣流通性很差。”望江項目前期調研時，這裡居民們的居住條件讓調研人員咂舌。

西面是南宋御街、五柳巷歷史街區、胡雪岩故居等古建筑群，東面的城市新區不乏現代風格的居住建筑。位於歷史街區與城市新區過渡地帶的望江門直街，在城市更新中是拋棄原有生活痕跡還是延續其歷史？又應如何在周邊建筑中尋求協調與銜接？

藍城樂居集團總裁裘黎明表示：“當時承接望江安置房代建項目后，我們對街區居民的習慣愛好、周圍地區的歷史沿革等進行了詳細調研。”在多次討論后，考慮周邊胡雪岩故居、海潮寺等都是白牆黛瓦，保障房建設要與周圍建筑風貌相吻合，最后代建團隊選擇了藍、白色系外立面。

經過為期三年多的代建，在建設成本無增加的情況下，望江老街區實現了美麗蝶變。海潮雅園不僅刷新了望江新城的城市界面，成為杭州安置房建設的新典范，也得到了委托方和安置戶的高度認可。

海潮雅園是杭州“城中村”改造安置房建設的一個縮影，也樹立了民生工程的“浙江樣本”。

“開始拆遷時我們都不同意，后來聽說是品牌房企過來代建，我們很快就簽了協議。”海潮雅園業主劉女士高興地說，“一路之隔的另一安置小區被大家稱為‘城市中的傷疤’，但我們是‘豪宅安置房’，價差兩萬元以上呢。”

在杭州，安置房項目品質普遍較高。不少安置房不僅給了住戶“五星級”的高品質居住體驗，還因高顏值獲評“網紅安置房”“最美安置房”等。

住房問題既是民生問題也是發展問題，關系人民安居樂業及社會和諧穩定。作為解決住房問題的“兩條腿”之一，安置房建設向來是社會關注的熱點。近年來，隨著“城中村”改造進程逐漸加快，以安置“農轉非”居民為主的保障性住房的數量和規模快速增加，不僅盤活了低效存量建設用地，為未來挪出更多發展空間，同時也大大改善了人居環境，提升了人們的生活品質。

2016年11月，《杭州市現代服務業發展“十三五”規劃》印發。《規劃》提出，“十三五”期間，杭州要加快構建以棚戶區改造安置房等為主的住房保障體系，大力推進“城中村”改造攻堅工程，五年內基本完成主城區“城中村”改造﹔累計開工各類保障性安居工程住房13.7萬套、建筑面積2137萬平方米﹔提高保障性安居工程項目規劃建設水平，綠化率、配套設施等達到同地段普通商品房標准。

“知名房企代建安置房，在杭州已是主流趨勢。”杭州市“城中村”改造辦公室相關負責人表示，“他們接受更多的前沿信息，設計理念能與當下流行趨勢接軌，並且更懂老百姓喜好，也更明白錢該怎麼花。”

“按需設計”的代建理念

“最美安置房”在杭州頻頻出現，源於近年來杭州市積極推動政府投資項目建設改革，在全國率先探索保障房全過程代建開發模式，確保保障房建設速度和品質同步提升。

“為政府代建的保障房是國家的一項民生工程，主要用以改善部分中低收入及農民的住房條件。加快建設保障性安居工程，對於改善民生、促進社會和諧穩定具有重要意義。”裘黎明表示，“宋衛平董事長要求我們保障房品質必須大於等於商品房，我們始終堅持按需設計、樣板先行，營造過程中堅持國際高標准管理，鼓勵安置戶成立質量監督小組，全程參與代建項目監督。”

2015年，杭州市大江東管委會將286萬方安置房工程全盤交給裘黎明的團隊代建。這個巨大的項目群涉及7個項目、15600戶居民，且村民需求多種多樣、隨時可能變化。

“希望餐廳大一點，可以放下大圓桌，我們一大家人經常要聚在一起吃飯。”“我們要開農用車，能不能給我們預留一些空間。”“以前的院子裡還有很多舊家具，希望有空間能放。”……該安置工程項目所在地曾是杭州蕭山東部墾區重鎮、農業大鎮，大多農民希望拆遷后還能保留舊有的居住和生活習慣。

結合前期調研中安置戶反映的訴求，代建方對項目規劃進行了調整。之前規劃中最大的120平方米戶型不適合居民的居住需求，因此設計了140平方米的戶型，並通過將公共衛生間設雙門的方式，將3個衛生間設置為2個衛生間，增加了其他空間的面積。村民們習慣安裝防盜柵欄，於是學習了香港和新加坡的“內保籠”，在保証防盜和透氣的同時，盡量減少對外立面的美觀影響……“切實做到按需設計，盡量滿足居民提出的合理訴求，讓他們住新房住得舒服。”裘黎明說。

此外，調研團隊還考慮到了居民的文化需求和文化特征。“大江東地區居民要求喜事和白事分開，因此設置了紅、白事館。因當地佛教徒和基督徒較多，保障項目內也考慮了相應場地的設置。”相關負責人表示。

一份125頁的調研報告，詳盡記錄了代建方對當地居民的居住習慣、出租需求乃至商業、教育、文化、公共服務和產業等需求，並將這些需求與保障房的規劃設計理念一一比對后進行調整。基於這樣繁復的調研，代建方給出了最適合當地特點的戶型配比和配套設計，打動了村民，讓拆遷工作順利完成。

“在為我們做保障房項目設計時，代建方會與街道及居民代表溝通，通過問卷、上門等形式，了解人員構成、職業情況和對戶型的需求，同時調研民風民俗、生活習慣、歷史人文等。”大江東一街道負責人表示，“在拆遷騰退動員時，大家聽說是有口碑的企業代建保障房的，拆遷速度都會加快。”

南沙新苑小區安置戶李亞蘋接受採訪時表示，村民們一致認為回遷房的質量比周邊商品房還要好，而且環境優美，供老人、小孩活動的設施齊全，小區配置上還考慮了村民辦紅、白事的需求，“以前居住條件一般，現在走在小區裡感覺自己狀態都不一樣了。”李亞蘋說。

“全過程代建”的浙江經驗

浙江注重保障性住房的居住品質，不斷探索以代建方式推進保障性安居工程，許多安居項目都以品質優良、設計美觀、配套齊全，廣受居民稱贊。

然而放在過去，傳統安置房建設一般由主管部門牽頭，設計、施工、耗材等多個環節分別招投標，由於協調難，常面臨項目開工慢、工期長等問題，甚至出現非法轉包、建筑質量差等情況。

“傳統建造模式下，各環節與各模塊很多單位互相不了解，施工現場往往造成‘撞車’，設計單位與施工單位、電梯安裝單位與消防單位、水電鋪設方與景觀單位，都有可能因銜接不暢而產生扯皮現象。”杭州錢塘新區新灣街道黨工委書記金明表示，傳統保障房建設模式缺乏統籌協調機制，而代建則便於政府牽頭協調與工程把控，避免了建設方案隨意變更，確保設計能執行到底，“以南沙新苑為例，代建方從開始設計一直跟到交付分房，最后還負責給老百姓進行技術解釋，整個交付過程非常順暢。”

近幾年來，浙江各地“城中村”、棚戶區改造往往涉及整村連片拆遷，安置需求增長較快，依靠原有建設模式已無法滿足激增的安置需求，代建模式因建設效率高而受到各地方政府關注。政府通過公開招標擇優選擇具有專業建設和管理能力的代建單位，發揮特長，可優化結構設計及完善組織施工建設。

工程代建、代建+設計+施工、代建+PPP、全過程代建開發……浙江的藍城樂居團隊經過多年的政府代建實踐，探索出了多種代建模式。全過程代建開發為實踐過程中最優模式之一。

顧名思義，全過程代建開發是指由代建單位單獨或作為牽頭人與施工單位組成聯合體，通過公開招投標的方式，承接政府投資項目除征地拆遷和監理外的全過程管理、設計、施工、驗收及交付工作。

“全過程代建開發整合了代建模式與總承包管理模式的優勢，解決了拆遷難、開工慢、工期長、低價中標、非法轉包、違規挂靠、建筑質量較差、維修維護不到位、腐敗滋生等建設工程領域的‘老大難’問題，真正實現政府、社會與企業的共贏。”裘黎明說。

無論是從資源整合管理角度，還是成本總體把控角度，全過程代建開發模式都將專業開發能力發揮到了最大化，保証了項目的建設效果。

在浙江，一幢幢“最美保障房”，不僅讓越來越多的住房困難家庭實現了“住有所居”，更讓他們在喜氣洋洋地搬進溫暖舒適的保障性住房后，過上了“幸福樂居”的新生活。