房贷新规影响今年市民买房选择

“房贷又出新规，听说这次对买房一族的影响还不小。2020年的个人房贷还非常紧张，新的一年再出变动，也不知今年买房贷款要怎么处理。今年刚打算买房好作为明后年结婚的新房。”在嘉兴南湖区从事销售工作的小张最近有点焦虑。

往年1月份银行房贷额度相对充裕，2021年情况却有所变化。

近日，央行和银保监会出台了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），而据一位业内人士估计：2021年该行的房贷额度不会宽松。

根据该通知，各家银行的个人住房贷款占比，最高不能超过32.5%，规模越小的银行，个人住房贷款业务的上限越低。

新一年房贷额度依然紧张

刚迈入新的一年，要换房的钱女士就开始催促贷款中介，尽快联系银行放款。据钱女士称，2020年11月就已经拿到贷款承诺函，但被告知由于银行年底贷款额度不够，已经等了一个多月。此前贷款中介的说法是，元旦后就可放款。

不过，往年的1月是各家银行房贷额度最充足的时候，但据嘉兴几家银行这几天的反馈表示，2021年情况较为异常，额度普遍较紧。

“2020年的个人房贷就已经很紧张了，2021年恐怕也不会宽松。”嘉兴市某国有大行支行相关业务负责人透露。

据悉，本次《通知》对银行进行了分档：

其中，中资大型银行例如工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、邮政储蓄银行等银行的房地产贷款占比上限不超过40%，个人住房贷款不超过32.5%；

中资中型银行——包括招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、民生银行、光大银行、华夏银行、广发银行、恒丰银行等银行房地产贷款占比上限不超过27.5%，个人住房贷款不超过20%；

中资小型银行和非县域农合机构的房地产贷款占比上限不超过22.5%，个人住房贷款不超过17.5%；

县域农合机构的房地产贷款占比上限不超过17.5%，个人住房贷款不超过12.5%；村镇银行的房地产贷款占比上限不超过12.5%，个人住房贷款不超过7.5%。

大型银行获得“房贷额度”较高

今年1月1日开始，银行对房地产贷款实施集中度限额管理，超过限额的银行需要在规定时间内调整额度。其中，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为4年。

据2020年半年报数据表示，如果按照2020年6月末的水平，大部分银行的房地产贷款业务都在限额范围内。不过，也有部分银行偏高，比如，建设银行、邮储银行的个人住房贷款超过32.5%；招商银行超过20%，略高于现行标准中对应的限额比例。

值得注意的是，2020年6月末，大部分银行个人贷款业务的占比要低于2019年末的占比：一方面是因为疫情的原因，个人买房计划延后了；另一方面，也印证了市场对2020年房贷并不宽松的感受。

事实上，本次房贷集中度管理的实施，对大型银行的影响非常有限，主要是因为大型银行得到的“房贷额度”较高；对于中小银行的影响则是利空。因为不少银行的房地产贷款业务将会被压缩，影响业绩。这也就意味着2021年购房者如果要申请房贷，去大银行申请贷款额度可能相对容易。

建立管理制度 引导资金流向实体经济

央行为什么要建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度？

据一名业内分析人士称：首先主要是避免居民负债率过快上升。数据显示：2020年前三季度居民部门杠杆率上升5.6个百分点，由上年末的55.8%上升到61.4%。按照国际货币基金组织的标准：居民部门杠杆率超过65%就会影响到金融稳定。

其次的作用是抑制房价过快上涨，房价与居民负债率基本是正向关系，抑制居民负债率过快上升就等于抑制房价过快上涨。

此外，还有一个目的，即防止资金“脱实向虚”，引导资金多投放实业，而不是房地产。历来炒房热的背后必有资金助推。银行房贷额度审批，是房地产买卖中最重要的一环，也是打击炒房热的“七寸”。

据嘉兴一名资深业内人士表示：“2020年，在疫情冲击下，为保证实业不断流，央行采取非常规手段面向小微企业释放流动性。然而，M2的快速增长，在市场流动性的助推下，先后在深圳、上海等地出现房产交易量上升、房价上涨的现象。”

这意味着，对于银行业，需要未雨绸缪，以避免成为风险接棒者。据报道，去年9月底，监管部门要求大型银行控制房贷规模，要求多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。当时就已经不得不控制个人住房贷款增长。

2021年，对于银行而言，只有做大各项贷款余额的规模，才能按比例提高房贷业务额度。对于银行楼市来说，新的一年都在酝酿新变化。