自己掏钱买的房，却被“代持人”偷偷地卖了

随着房地产市场管控的加强，“代持”或者“借名买房”的现象时有发生。然而，这种方式很容易引发合同效力争议、权属争议等，并给当事人造成经济损失。近日，嘉兴秀洲法院就审理了一起这类案件。

市民老宋（化名）自己名下已经有多套房子，但是他比较看好嘉兴的房产市场，在2017年时他又看中了一套房。由于老宋为人低调，不想“露富”，他便跟朋友大春（化名）协商，把房子写在大春名下。两人既是老同事又是好朋友，大春一口答应。

就在当年春天，老宋与大春签订了一份代持房屋协议书，约定老宋为一套合同价款为70万元房产的实际权利人，大春仅受老宋的委托代为持有该房产。协议签订后，老宋前后4次向大春汇款共计67.5万元，让大春出面去购买房屋。老宋本以为这事已十分稳妥，然而仅过了3年多，大春就以120万元的价格与别人签订了《二手房买卖合同》，并在收到全部房款后将该房屋及车库登记在了他人名下。

得知此消息，老宋气不打一处来，找到那个买房人才发现他对大春为房产代持人的事情完全不知情。这么一来，老宋知道房子是没办法要回来了，于是多次联系大春要求退还房款并赔偿违约金，可大春总是支支吾吾不给答复，后来彻底失去了联系。房子没在自己名下，钱也没能拿回来，老宋越想越觉得委屈，一纸诉状将大春告上了法庭。

那么在房产过户到实际产权人名下前“代持人”将之出售房屋买卖合同是否有效？如果合同有效实际产权人的损失能否得到弥补？

秀洲法院经审理认为，老宋与大春就案涉房屋代持相关事宜达成一致意见，并签署了《协议》。现大春在代持期间擅自将房屋出售并取得售房款，已违反了双方的代持约定，应承担相应的违约责任。根据案外人的陈述及银行交易明细与《浙江省二手房买卖合同》，可以认定大春与案外人关于案涉房屋及车库的真实售价应为120万元。老宋主张大春向其返还案涉的全部房款120万元，法院予以支持。老宋主张大春按房款的20%支付违约金24万元，不违反合同约定，法院予以支持。最终秀洲法院依法判决大春给付老宋款项120万元及违约金24万元。

在本案中，“代持人”大春明知自己对所持房产没有所有权，在未征得实际产权人老宋同意的情况下，将房屋出售，其具有明显的恶意，应赔偿老宋的损失。而大春和案外人签订的房屋买卖合同是否有效，则取决于购买房屋的人是否知情、是否善意、是否支付了合理的对价。

法官提醒，“代持”或“借名买房”不可避免地存在较大的不确定性及法律风险，购房者务必要审慎评估相关风险后再做决定。